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标题: 作为业主，你需要了解的！，近期，我县各小... [打印本页]

作者: 黄金海岸 时间: 2018-11-23 22:17
标题: 作为业主，你需要了解的！，近期，我县各小...
作为业主，你需要了解的！
近期，我县各小区居民对非法物业擅自提高物业费、非法限电和任意提高电价等很愤慨。其实，非法物业，特别是一些开发商的物业，还有更深的猫腻。下面是恒基现代城的一位业主的文章，大家参考一下。

关于近期维权和有关问题的说明
——作为小区业主你需要了解、理解、支持和参与
就我县来说，与开发商相勾结的物业占绝大多数，何故？物业也以不挣钱为由擅自疯狂上涨物业费，业主拒交也不撤出，何故？下面分析一二，有共性问题也有个性问题。
一、配合开发商将未达到交房标准和交房条件的房屋交付业主或以先行交付物业费、装修管理费等为交钥匙的先提条件
当然以上的所说的未达到交房标准的应该也仅限于收尾部分，如水电、消防安防、部分隔断、门口道路等，我小区也存在这种情况，且因当时无法拿到房产证，具体面积也以开发商提供的为准，而这也是物业借此收取物业费的面积标准。在验房后，物业会以先行签订物业服务合同、交付物业费、装修垃圾清理费、装修押金、装修管理费、装修电梯使用费等作为交付钥匙的前提条件，以上装修押金等属我省市明令禁止收取的项目，可参看《河北省物业服务收费管理实施办法》和《廊坊市物业服务收费管理办法》。
实际上前期物业应当是由开发商通过公开招投标程序产生（《物业管理条例》规定），物业应当对小区全体业主负责，开发商在交付房屋时应受物业监督，物业应就楼体、外墙、道路、绿化、照明、楼道、电梯、门窗、地面、水电、消防及安全设施等先行验收和接收，设施不全或存在问题的由开发商进行设置或修理，开发商还应保障物业、业委会部门及必备的配电、燃气、消防、安全、服务等用房用地。开发商在交付房屋时还会有相关占地的使用、立项、批准等文件和图纸，建筑的设计方案、质量鉴定文件、测绘文件、图纸，水电及通信等设施及管线的布局、结构等文件、图纸等等交付物业（可以百度下《物业承接查验办法》了解），这些涉及楼房的方方面面，都有关我们房屋的质量与安全。在业主缺乏相关知识的情况下，如果物业与开发商勾结造成移交文件不全或灭失，那将给业主带来很大损失，对房屋的查验也将是无的之矢，出现问题后的纠责也变得困难重重。在相关职能部门失职的前提下，作为最后一道监督的手段，作为代表业主利益的物业的所作所为至关重要，是制止开发商弄虚作假的最后一道防护屏障。
故此，作为物业必须法律意识高、专业性强、有责任心，能真正维护全体业主的利益，此点至关重要。业主在有权利选择物业时（业主委员会成立后）必须选好一个好“管家”，不仅关乎到我们房屋的保值和增值，同时也关系到我们自身的财产和生命安全。
二、与开发商有关联的物业可以隐瞒建筑质量等问题或对其拖后处理
对于隐瞒建筑质量问题第一点已经说了，此处重点说下房屋保修期及公共维修基金的使用等问题。
对于大多数业主来说，接收房屋也仅限于拿到钥匙后检查一下自家门窗、地面墙面、水电等，对于公共部分、设施设备等关注不够，具体由开发商应该提供什么材料也不甚了解。而与开发商相勾结的物业将会对房屋没有重大影响或不易察觉的质量问题进行隐瞒，缺乏有关专业知识和鉴定手段的业主就会被其蒙混过去。物业不告知业主，以待拖过房屋保修期。
说明一下，在房屋相关部分保修期内存在问题由开发商和建筑商负责，保修期后动用公共维修基金，而公共维修基金则属于我们全体业主自己的钱。我小区拆迁的约定公共维修基金由开发商交纳，而一个与开发商勾结、以收钱为目的、不负责任的物业不仅会把问题拖过房屋保修期，在保修期后还会对各项隐患视而不见，或部分业主提出后也敷衍了事，得过且过，只作为一个裱糊匠而已，不能解决实际问题。为何，因为拆迁户房屋维修基金约定由开发商负责，一旦要求动用则会要求开发商按合同约定支付公维和契税，同时，听说买商品房的将公维和契税交到开发商手上了，而这部分钱被开发商非法挪用了，这也是我小区房产证办不下来的一项原因，因为办理不动产证是以交纳房屋维修基金为一项要件的。
而且大多数业主只会关注于自己的一亩三分地，其他也仅限于自己走路经过的部分，对于其他公共部分及边边角角疏于关注，这也给了物业可乘之机。我小区楼体磁砖掉落砸坏车辆什么的事件有吧，物业也在楼体上喷涂了“不要靠近”的警示语。按理来说在保修期内，属于局部问题的应由开发商进行加固，有设计或质量问题的应全部铲除，重做外墙，而这也在物业的压制下没了下文，其他的如楼顶钢结构锈蚀、电梯滑梯、楼宇对讲损坏、消防灯具不亮、楼道磁砖掉落、地面坑洼不平等等。其他的如地暖漏水等等问题由于范围小传播不广的更是不了了之，估计业主们会举出很多例子。
物业以收钱为主要目的，对楼房疏于检查和保养维修职责会使破损问题愈加严重，“千里之堤毁于蚁穴”，不趁现今好处理时进行维修，以后修理不仅难度更大，费用也更加高昂。尤其时间长久后一俟事态严重，非法物业撤出，那所有的损失将由全部业主来埋单。“大厦将倾小家何安”、“亡羊补牢犹未迟也”，希望业主们在现在楼房还比较新，损失还在可接受范围内的情况下积极维权，否则历史欠债问题将会更加严重，将来我们的付出将会十倍于现在的付出。
关于房屋保修期、保修规定和公共维修基金等可参看《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《建设工程质量保证金管理暂行办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》等。
再次重申，这不仅关乎到我们房屋的保值和增值，也关系到我们自身的财产和生命安全，掉落的磁砖或墙皮等也许会掉落到我们业主身上，同时这还是关乎我们楼房寿命和我们钱袋子的重大问题，多重的重视都不够啊。
三、霸占小区公共资源谋取不当利益
法律规定小区道路、绿地及其他公共场所、公用设施、公共设备和物业服务用房，属于业主共有，而物业利用业主共有部分谋取私利事件屡见不鲜。需说明的是，比如在明确属业主共有区域或计入公摊等明显不属于开发商所有区域施画停车位收取的车位费（管理费可以由物业收取，但应履行保管义务）、利用电梯、楼道、外墙、灯箱、宣传栏等发布广告的广告费、占用公共区域和房屋放置物品的占地费、利用小区业主共有设备设施进行出租给他人使用等收益属全体业主，此部分收入应纳入业主监管，物业无权动用。物业不仅对小区业主财产安全保障不力，时常有偷盗事件发生，且还有利用管理小区便利偷窃或盗用业主共有设施设备的犯罪行为。
今天又听说有盗窃的，并且还是更加猖獗的入门盗窃，一些业主被盗现金数万元，电动自行车什么的还满足不了他们了，窃贼还破坏了部分监控设备，这也显示了我小区物业的无能，更反映了他们是以掩盖缺陷、非法敛财为目的来我小区的，只会威胁辱骂、逼迫制裁业主，把压榨业主的钱财装入个人腰包而不是用于小区服务。一个合法的负责任的物业公司最起码能做到“保安七八名，日夜有巡逻”吧，这样才能有效地震慑犯罪分子，维护业主的财产安全。一个合法的负责任的物业公司对于不交纳物业费的业主会向业委会反映，由业委会出面解决或依物业服务合同约定寻求法律解决，而不是以限电、限电梯等方式逼迫业主，更不能自动降低服务标准，以个别人不履约来使其他业主的利益受损。

作者: 黄金海岸 时间: 2018-11-23 22:18
四、限制业主出入和用电自由
1、违反《河北省物业服务收费管理实施办法》和《廊坊市物业服务收费管理办法》有关规定，未经业主或业主委员会委托在大门口设置道闸装置，出售蓝牙卡谋利。2、违反《河北省电力条例》有关规定，以收取物业费作为供电的前置条件。需说明的是，根据有关规定，物业违反合同约定擅自涨物业费的，业主可拒绝交纳上涨部分。这里的前提条件是有合同约定，而我们小区物业未与业主和业委会签署物业服务合同，物业属非法进驻，双方没有任何权利义务关系，不能给予任何基于法律上的支持和保障。通俗来讲，就是别看你交了物业费了，但对于服务等级和质量的任何异议由于没有协议约定，将得不到法律上的支持，物业可以认真管也可不管，也可敷衍了事，一切看心情。另外的物业方面也只是不限制你购电了，不限制你电梯刷卡了。至于垃圾清理和公共照明因为在票据上有明确的注明故此属必须履行的职责，这些和主管道跑漏水等必须修理只是影响严重，会引起明显的损失扩大，拖不掉罢了。再者来说，你交了物业费了他们的服务质量就上来了吗？还是以还有没交的为由依然如故吧？即使只有一户没交物业费物业也可以以此作为借口吧？3、在电梯上非法安装刷卡装置限制业主使用电梯，给电梯安全带来很大隐患，需说明的是，在房屋交付使用后的电梯属全体业主所有，物业方面只有联系监督厂家人员维护和修理的权利，不经业主许可不能增加其他任何影响操控和安全的装置。
这里对咱们小区正在使用的IC卡预付费式电表说明一下，物业掌握售电系统，卡片应该有总清卡或是清零卡、检查卡、测试卡和抄表卡。检查卡是强制电表进行自检的；测试卡是用来对新表进行测试能否通电的，插一下会有设置好的20度电存入电表；抄表卡是读取用户用电数据的。最可怕的是总清卡（清零卡），插入电表后电表初始化并归零，不管你表内还有多少度电，如果突然表内无电或察觉有异常的业主可以大胆怀疑了。
累了，以下其他的简单写一下，情况一目了然，不说明了。
五、其他
1、对装修进行垄断：
垄断水泥、沙子等装修材料，垄断扛楼等工作，指定装修公司和人员，对于不依从的业主采取限制、阻止装修车辆和人员出入、不予装修验收或以装修不合格为由进行罚款、非法扣取装修押金等欺骗或胁迫手段。
2、垄断燃气炉供应：
与开发商、燃气公司和燃气炉供应商等相勾结强迫业主安装指定燃气炉等获取不正当利益。
3、剥夺业主网络运营商选择权：
向电信、联通、移动等网络通信运营公司索取好处费，索取不成的不予网络设备进驻。
4、以黑社会手段对付业主：
以黑社会流氓手段暴力强迫、勒索、威胁、胁迫业主，涉恐涉黑。轻则对业主辱骂或威胁，重则堵业主房门锁眼、对业主车辆划车扎带、拦截抢劫业主、殴打业主等。
林林总总，不胜枚举，说了这么多仍觉得不全面，有遗漏，业主们遭遇到的肯定很多。就这样吧，希望大家认清形势、多方了解、摒弃成见、集思广益、团结一致、合法维权，收起小心思，开拓大视野，多多支持和参与维权工作，要想有回报必须要有付出，不能只看着别人付出而无动于衷，最起码对维权工作支持和配合一下，因为这是关系到你、我、他，我们业主大家切身利益的大事。

二〇一八年三月四日

作者: 黄金海岸 时间: 2018-11-23 22:25
发贴字数限制，后面的内容见评论。

作者: Charlie乔风云宝 时间: 2018-11-24 11:33
厉害了！谢谢科普！

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